Судебная практика по вопросам ЖКХ

[Andrey_N]

Условие договоров участия в долевом строительстве об оплате участником коммунальных услуг с момента ввода дома в эксплуатацию является незаконным.


АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 24 декабря 2007 г. по делу N А23-4144/06А-11-349

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2007 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2007 года.

Общество с ограниченной ответственностью "С." (далее - заявитель, общество, "С.") г. Калуга обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением об отмене постановления от 29.11.2007 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калужской области (далее - ответчик, Управление) г. Калуга о привлечении к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушения.

В судебном заседании заявитель поддержал заявленные требования, просил признать незаконным и отменить постановление от 29.11.2007 о привлечении "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Пояснил, что в действиях общества отсутствует состав вменяемого правонарушения, поскольку п. 3.5 не нарушает прав заказчиков, как участников договора о долевом строительстве. Заключение и исполнение указанного договора производится в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В этой связи договорами об участии в долевом строительстве, заключенными с заказчиками, предусматривается, что с момента подписания акта приема-передачи объекта после ввода его в эксплуатацию, заказчик становится фактическим собственником переданного ему по акту имущества, вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению. В этой связи именно заказчик должен нести бремя по содержанию имущества, в том числе - расходы по уплате коммунальных платежей. Считает, что пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации не применим к гражданско-правовым отношениям, возникшим между застройщиком и заказчиком в связи с исполнением договора долевого участия в строительстве.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве от 20.12.2007 просил рассмотреть дело в его отсутствие. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения заявителя, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, прокуратурой г. Калуги проведена проверка ООО "С." по соблюдению требований законодательства о защите прав потребителей при заключении договоров участия в долевом строительстве, в ходе которой выявлено нарушение обществом ч. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и пп. 5 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ, выразившееся, в частности, в том, что п. 3.5 договоров участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007, заключенных с гражданами М. и Ф., содержит условие о том, что участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

По результатам проверки и.о. прокурора города Калуги П. вынесено постановление от 08.11.2007 о возбуждении в отношении ООО "С." дела об административном правонарушении, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Указанное обстоятельство явилось основанием для привлечения общества к административной ответственности в соответствии с ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, о чем заместителем руководителя Управления Роспотребнадзора по Калужской области принято постановление от 29.11.2007.

Не согласившись с указанным постановлением и считая, что в его действиях отсутствует вмененный состав административного правонарушения, заявитель обратился в Арбитражный суд с требованием об отмене постановления от 29.11.2007.

В силу ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Объективную сторону данного правонарушения образует включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, установленные Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Как усматривается из материалов дела, обществом были заключены договоры участия в долевом строительстве от 17.05.2007 с гражданином Ф. и от 14.03.2007 гражданином М.

В соответствии со ст. 1 указанные отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При этом, в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Общество привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.18 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за совершение правонарушения, выразившегося во включении в договоры участия в долевом строительстве от 14.03.2007 и от 17.05.2007 пункта 3.5, содержащего условие о том, что на участника долевого строительства возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Как предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации бремя содержания имущества несет его собственник.

В соответствии со ст. 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. При этом основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) объекта, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 12 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными с момента подписания передаточного акта, что в свою очередь предоставляет участнику долевого строительства право фактически владеть и пользоваться объектом долевого строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из договоров (пункт 3.5), которые заключены между ООО "С." и гражданами М. и Ф., участник обязан оплачивать коммунальные услуги соответствующих служб города после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Однако, в силу пункта 2 статьи 8 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" процедура получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома предшествует передаче и приемке объекта долевого строительства.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В пункте 1 статьи 422 Кодекса предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. 3.5, противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 ФЗ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", при этом ущемляя права потребителей М. и Ф. поскольку на них возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом.

При таких обстоятельствах привлечение общества к административной ответственности является законным и обоснованным, в связи с чем отсутствуют правовые основания для отмены постановления от 29.11.2007 о привлечении ООО "С." к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Руководствуясь ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Арбитражного суда
Калужской обл

[Andrey_N]

2011 » Март » 9 » НОВЫЙ ДОМ: КТО ОПЛАТИТ ЖКУ?


Возведение нового дома - это забота застройщика. Однако его эксплуатация - это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги?
Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Бремя содержания жилого помещения и оплаты коммунальных услуг в только что построенных домах нередко становится камнем преткновения и причиной судебных разбирательств между жильцами, застройщиками и организацией, осуществляющей управление домом (ТСЖ или управляющая компания).
Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает "затянуть процесс".
Вместе с тем право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве <1> гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 N 373-О).

Примечание. Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 N 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 N Ф04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая - когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного Суда Красноярского края от 09.06.2008 N А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (Постановления ФАС ПО от 19.03.2008 N А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 N А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 N Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.
Еще одна категория споров - это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 N Ф09-2002/08-С1).

Если дом еще не сдан

Как мы выяснили, до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества. Следует добавить, что в силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и, соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.
Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке - собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ. Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.

Примечание. Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).

Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 N А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена к эксплуатации в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.
А в Постановлении ФАС ПО от 13.11.2007 N А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 N А13-8317/2007 <2>.
--------------------------------
<2> См. также Постановление ФАС ПО от 14.03.2008 N А55-5615/06.

Застройщик и ТСЖ

В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 N А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.
Несколько иначе сложилась ситуация между застройщиком и ТСЖ в споре, по которому принято Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.04.2008 N А03-14047/07-33 <3>. До ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик выступал абонентом ресурсоснабжающих организаций и заключил с созданным в доме ТСЖ договор об оплате потребляемых коммунальных ресурсов. По этому договору ТСЖ вносило в кассу застройщика денежные средства, собранные с жильцов, однако в дальнейшем обратилось в суд с требованием взыскать суммы неосновательного обогащения. Арбитры поддержали товарищество, поскольку до момента передачи дольщикам законченных строительством и сданных в эксплуатацию помещений бремя содержания дома должен был нести ответчик, у которого отсутствовали правовые основания предъявлять истцу к возмещению расходы по коммунальным услугам. При этом договор между ТСЖ и застройщиком был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия о количестве (лимитах) поставляемых ресурсов.
--------------------------------
<3> Решение было обжаловано в апелляционной инстанции, но на момент сдачи журнала в печать результаты судебного разбирательства неизвестны.

Автор: С. Н. Козырева

Источник: Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

[-VINNI-]

ой, извините за просьбу... объясните покороче в чем суть?

[Andrey_N]

Известно, например, что Ямал заставляет собственников платить коммунальные платежи с момента приемки дома в эксплуатацию, а не с момента передачи квартир по акту приема передачи. Выше приведено судебное решение и разъяснения на эту тему. Возможно кому то это интересно как и мне.

[lngrsk]

Известно, например, что Ямал заставляет собственников платить коммунальные платежи с момента приемки дома в эксплуатацию, а не с момента передачи квартир по акту приема передачи. Выше приведено судебное решение и разъяснения на эту тему. Возможно кому то это интересно как и мне.

я так понял из "первого" дела, что коммуналку можно не платить до регистрации права собственности.

[Julia]

я так понял из "первого" дела, что коммуналку можно не платить до регистрации права собственности.

Вопрос тут сложный. По логике, не важно, есть право собственности или нет, но если потребляешь услуги, то они должны быть оплачены. Понятно что есть нюансы касаемо стоимости этих услуг. Ну а законы, они такие законы

Мы не платили Весте за неверно начисленную нам коммуналку (до приема квартиры по акту приема-передачи, дом был сдан два месяца), бодались где-то с пол-года, но в результате Веста долг сняла. А с момента приема квартиры - платим, хотя лазейки есть. Но вопрос ведь не в лазейках.

[Andrey_N]

я так понял из "первого" дела, что коммуналку можно не платить до регистрации права собственности.

Требование по уплате коммуналки правомерно с момента передачи квартиры по акту.

[Andrey_N]

Досье на проект федерального закона № 643875-5 “О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве” (внесен депутатами ГД А.Б. Коганом, А.Е. Хинштейном)

04.07.2012 Государственной Думой в первом чтении принят проект закона, предусматривающий обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков многоквартирных домов.
Для этого планируется создать единую некоммерческую организацию - общество взаимного страхования застройщиков.
Членами такого общества согласно законопроекту должны становиться все без исключения застройщики, привлекающие средства граждан.
Предполагается, что общество будет отвечать по денежным обязательствам обанкротившегося застройщика перед дольщиками. При этом сумма возмещения не может превышать ту, которая установлена страховым полисом застройщика. К обществу в порядке регресса переходят права требования дольщиков.
Правила взаимного страхования застройщиков, в т. ч. страховые тарифы и премии, вероятно, будут утверждаться общим собранием членов общества.
Предусмотрены условия, при которых общество освобождается от выплаты страхового возмещения. Речь идет о случаях, когда банкротство застройщика наступило вследствие воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения, военных действий, народных волнений или забастовок. Причиной также может стать сговор выгодоприобретателей и застройщика, установленный решением суда.
Законопроектом регулируются вопросы формирования и деятельности общества, в т. ч. касающиеся его органов управления, имущества, фондов (резервов), закрепляются основные права и обязанности членов общества, порядок рассмотрения споров и претензий, покрытия убытков и др.
Если данный институт страхования будет введен, 1 кв. м жилья может подорожать на 1%. Таков прогноз авторов законопроекта.

[Maximus]

я так понял из "первого" дела, что коммуналку можно не платить до регистрации права собственности.

Требование по уплате коммуналки правомерно с момента передачи квартиры по акту.

Статья по этому вопросу из Консультанта:

К ВОПРОСУ О ВЗИМАНИИ КОММУНАЛЬНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ ДО РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Т.А. АНДРОНОВА, О.А. ТАРАСЕНКО

Андронова Татьяна Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель кафедры предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина.

Тарасенко Ольга Александровна, кандидат юридических наук, преподаватель кафедры предпринимательского (хозяйственного) права Московской государственной юридической академии имени О.Е. Кутафина.

В настоящей статье рассматривается вопрос о том, имеет ли право управляющая организация заставлять будущих собственников квартир в новостройках оплачивать коммунальные услуги до оформления ими права собственности на квартиру. В статье анализируются положения Жилищного кодекса РФ, а также судебная практика.

Ключевые слова: управляющая организация; авансовые платежи; коммунальные и эксплуатационные услуги; договор управления многоквартирным домом; право собственности на квартиру.

The approach to the problem of legality of collecting utility payments before dwelling property right registration
T.A. Andronova, O.A. Tarasenko

Andronova Tatiana Aleksandrovna, candidate of Law, a Senior lecturer of Kutafin Moscow State Law Academy.

Tarasenko Olga Aleksandrovna, candidate of Law, a Senior lecturer of Kutafin Moscow State Law Academy.

The article provides the analysis of the problem of public utility company being entitled to have future owners of flats in newly erected buildings make utility payments before registrating their dwelling property right.
The author analyzes the Housing code provisions and court practice.

Key words: public utility company; advance payment; utility and maintenance payments; mansion maintenance contract; dwelling property right.

В настоящее время в России бурно развиваются отношения, являющиеся предметом регулирования жилищного законодательства, особенно нормы "коммунального" права. Естественно, что столь стремительное развитие породило целый комплекс правовых проблем, ответы на которые ищут как обычные граждане, так и правоприменители. В данной статье рассмотрен вопрос, который волнует всех будущих собственников квартир в новостройках, с какого момента (до или после оформления права собственности) управляющая организация может выставлять счета на оплату коммунальных услуг.
Прежде чем осветить данный вопрос, необходимо привести пример ситуации, в которой может оказаться будущий собственник недвижимости. Заключив договор о долевом строительстве многоквартирного дома, граждане ждут, когда застройщик выполнит свои обязательства по договору (построит многоквартирный дом) и передаст им недвижимость (квартиру). Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Данная статья определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:
1) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);
2) вручение имущества покупателю.
При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица <1>.
--------------------------------
<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.

Следовательно, согласно акту приема-передачи квартиры застройщик обязан обеспечить, чтобы квартира фактически поступила во владение покупателя, а для этого застройщик должен передать покупателю ключи. Однако фактической передачи ключей от квартиры не происходит. На практике ситуация складывается иным образом.
Застройщик, завершив строительство дома, вызывает к себе соинвестора для подписания документов о выполнении своих обязанностей по договору, однако вместо ключей будущему собственнику вручают направление на оформление документов по коммунальным услугам или подобный документ и направляют его в эксплуатирующую организацию для передачи квартиры под заселение в установленном порядке. Застройщик самостоятельно выбирает управляющую организацию для жилого дома, и мнение будущих собственников о том, какая управляющая организация им предпочтительней, не спрашивается. Более того, будущих собственников даже не извещают надлежащим образом о том, что застройщик решил выбрать для определенного многоквартирного дома ту или иную управляющую организацию, по каким основаниям была выбрана для них эта организация. Застройщик ставит будущих собственников перед фактом, что управляющая организация приняла дом для дальнейшего обслуживания и что ключи от квартиры будущий собственник может получить в этой организации. А ведь согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) именно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Управляющая организация, прежде чем выдать ключи от квартиры, заставляет будущего собственника в принудительном порядке подписать ряд документов (например, соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, договор управления многоквартирным домом, договор о техническом надзоре и т.п.), а также оплатить за четыре месяца вперед коммунальные, эксплуатационные услуги, уборку дома, охрану дома и вывоз крупногабаритного мусора (при этом оплатить вывоз крупногабаритного мусора у некоторых управляющих организаций будущий собственник должен два раза подряд). Хотелось бы обратить внимание и на то, что в документах, которые управляющая организация заставляет подписывать, соинвестор уже именуется собственником. Однако, и это важно подчеркнуть, будущего собственника квартиры можно будет именовать собственником лишь после оформления его права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В случае, если будущий собственник отказывается оплатить выданные управляющей организацией квитанции и подписать договоры, управляющая организация не выдает ему ключи от квартиры, за которую согласно договору о долевом строительстве или инвестиционному проекту по строительству жилого дома соинвестор выполнил свои обязательства в полном объеме (перечислил на счет застройщика 100% стоимости квартиры).
В итоге под оказанным давлением и в результате частичного непонимания ситуации будущий собственник подписывает все договоры и оплачивает выставленные управляющей организацией счета в обмен на получение ключей.
Надо отметить и то обстоятельство, что будущий собственник ждет постройки дома и получения квартиры не один год и вынужден оплачивать счета, чтобы сделать ремонт и быстрее переехать в свою квартиру. Управляющая организация хорошо это понимает, поэтому данный вопрос здесь решается просто: хочешь ключи - надо заплатить.
Учитывая все обстоятельства, будущий собственник, конечно, заплатит, но и на этом этапе он может не оплачивать то, что ему зачастую навязывает управляющая организация, например счет за вывоз крупногабаритного мусора. Достаточно задать вопрос о том, почему вам предлагается именно сейчас оплатить вывоз бункера для строительного мусора и кто вернет вам деньги, если вы не станете делать ремонт в квартире в ближайшие 2 - 3 года. Обычно представитель управляющей организации молча забирает себе данные квитанции и больше к этой теме уже не возвращается. Что же касается оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, то здесь придется оплатить все.
Получив вожделенный доступ в новую квартиру, соинвестор спустя некоторое время начинает задаваться вопросом: а за что же именно он заплатил управляющей организации? Проживание будущего собственника с первого дня в квартире новостройки абсолютно нереально, соответственно такими услугами, как горячее, холодное водоснабжение, канализация и др., воспользоваться невозможно; свет оплачивается отдельно в соответствии с приборами учета. Закономерно встает вопрос: а имеет ли право управляющая организация заставлять будущих собственников оплачивать коммунальные услуги до оформления ими права собственности?
ЖК РФ решает данный вопрос следующим образом. Согласно ст. 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
Анализ приведенной нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента оформления права собственности на него. На деле оплачивать счета за коммунальные услуги приходится гораздо раньше.
Естественно, данная проблема широко обсуждается среди будущих собственников, особенно в Интернете. Задавая вопрос о том, с какого момента управляющая организация имеет право требовать оплаты коммунальных услуг, обычно можно получить следующие ответы специалистов управляющих организаций. Например: "...в соответствии с Жилищным кодексом вы должны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги с момента оформления квартиры в вашу собственность. Но в Постановлении Правительства Москвы предусмотрена авансовая оплата коммунальных услуг за 4 месяца вперед с момента передачи квартиры по акту приема-передачи. Здесь прослеживается некоторое несоответствие федерального и московского законодательства, но, с другой стороны, вы реально приобретаете право пользования квартирой и соответственно всеми сопутствующими услугами с момента фактической передачи вам квартиры, поэтому с этого момента вы и должны ее оплачивать. В случае отказа заключить договор с эксплуатирующей организацией и оплатить услуги за 4 месяца вперед вы можете не получить ключи от квартиры, так как ключи выдает эксплуатирующая организация после заключения с ней договора и по факту оплаты". Или такой ответ: "...вы должны платить коммунальные платежи с момента передачи квартиры вам по акту приема-передачи квартиры, заключенному с инвестором, после заключения с эксплуатирующей организацией договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. После заключения данного договора с эксплуатирующей организацией вы должны будете оплатить коммунальные платежи авансом за 4 месяца вперед, исходя из среднегородских ставок, а далее вы обязаны оплачивать коммунальные платежи помесячно" <2>.
--------------------------------
<2> См., например: http:// http://www.kvadroom.ru/ cons/ 1803.html.

В дальнейшем управляющая организация обязывает оплачивать коммунальные и прочие услуги будущих собственников за каждый следующий месяц. Хотя фактически будущий собственник не проживает в данной квартире в связи с тем, что она непригодна для полноценного проживания, так как требует чистовых и отделочных работ с подведением жизнеобеспечивающих систем (водопровод, сантехника и т.д.). Следовательно, жильцы дома не имеют возможности полноценно пользоваться своими квартирами минимум 4 - 9 месяцев, пока они делают в них ремонт.
Следует прокомментировать приведенные выше ответы специалистов, так как их аргументация, на наш взгляд, не является убедительной, но при этом вынуждает будущих собственников нести финансовые потери. Как можно увидеть, консультанты ссылаются на Постановление Правительства г. Москвы, но не указывают дату и номер данного Постановления, зато отмечают, что оно противоречит федеральному законодательству. Кстати говоря, в документах, которые выдает управляющая организация, тоже не указан нормативный правовой акт, который бы регламентировал оплату коммунальных услуг в новостройках. Если же мы говорим о применении к жилищным отношениям нормативных правовых актов субъектов РФ, то здесь необходимо учитывать положения ЖК РФ и сложившуюся судебную практику.
Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует в том числе отношения по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно от жилищных отношений неотделимы и отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. В ст. 5 ЖК РФ отмечается, что в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
Цитируемые правовые нормы получили разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14, в котором указывается, что, "разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, при этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса РФ должны применяться нормы этого Кодекса" <3>. Согласно ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
--------------------------------
<3> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Таким образом, ссылка на некое Постановление Правительства г. Москвы, противоречащее нормам ЖК РФ, является несостоятельной.
Естественно, нарушение своих прав и законных интересов будущие собственники квартир могут защищать в судебном порядке. Судебная практика по делам о правомерности оплаты соинвесторами коммунальных услуг до регистрации права собственности на недвижимое имущество единична, но в настоящий момент она складывается в их пользу.
Так, в 2009 г. в Московском областном суде рассматривалось дело о признании соглашения о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным. Истец обратился в суд с исковым заявлением, так как управляющая организация незаконно потребовала от него заключить вышеназванное соглашение и оплатить коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед. В случае отказа оплатить выставленные счета истец лишался права получить ключи от своей квартиры. Однако квартира, которая была предложена истцу, для проживания была полностью непригодна. В результате в сложившейся для истца безвыходной ситуации он оплатил счета за коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед в обмен на ключи. Впоследствии истец потребовал признать соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным, а также вернуть уплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги.
В судебном разбирательстве застройщик пояснил следующее. Будущий собственник (истец) в силу договора участия в долевом строительстве обязан нести бремя по содержанию квартиры до государственной регистрации права собственности на квартиру. Данная обязанность соответствует требованиям ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Застройщик, выбирая управляющую организацию, действует без поручения жильцов жилого дома, но он действует в интересах жильцов, чтобы они могли пользоваться своими квартирами до регистрации права собственности на них и выбора ими способа управления жилым домом.
Представитель управляющей организации в суде высказал свое мнение о том, что обязанность по оплате коммунальных и прочих услуг возникает у будущего собственника в силу договора участия в долевом строительстве и данную обязанность собственник принял на себя добровольно. Соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг истец подписал сам, в результате чего получил ключи от квартиры. Что касается выдачи ключей от квартиры жильцам, управляющая организация действует согласно обычаю делового оборота.
Кроме того, отмечалось, что данное соглашение не ущемляет прав истца как потребителя, а наоборот - дает возможность истцу полноценно пользоваться квартирой раньше регистрации права собственности и выбора жильцами способа управления жилым домом.
Отстаивая свою позицию, истец отметил, что застройщик и управляющая организация указывают на то, что они передают квартиру для полноценного пользования и забывают о том, что квартиры в новостройках без соответствующего ремонта (без чистовых, отделочных работ, жизнеобеспечивающих систем и т.д.) не могут быть пригодны для проживания. Ведь согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Суд, заслушав все стороны, признал, что соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг является недействительным с момента его заключения. Также судом были взысканы с управляющей организации в пользу истца выплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги.
Суд обосновал свое решение следующим образом. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <4> в ч. 1 ст. 16 устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.
--------------------------------
<4> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

Руководствуясь этой нормой, суд пришел к выводу, что условия оспариваемого соглашения ущемили права истца по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации.
Судом также было отмечено, что согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной, то потерпевшей стороне возвращается все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в рублях. Суд признал соглашение кабальной сделкой, так как она заключена вследствие тяжелых обстоятельств, т.е. управляющая организация извлекала выгоду из тяжелых для жильцов обстоятельств, действуя при этом умышленно и вполне осознанно <5>.
--------------------------------
<5> Решение от 15 сентября 2009 г. по делу N 2-118/2009.

Следовательно, управляющая организация не имела законных оснований для того, чтобы заставлять жильцов дома оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные услуги до оформления права собственности на недвижимое имущество.
Завершая исследование, отметим, что, руководствуясь нормами действующего законодательства и практикой их применения судебными органами, можно сделать однозначный вывод, что оплата коммунальных услуг может быть возложена на соинвестора только после регистрации в установленном порядке его права на недвижимое имущество. При этом, повсеместно сталкиваясь с неправомерными требованиями эксплуатирующих организаций, можно предложить два способа защиты своих прав. Первый - классический, и он рассмотрен нами выше: это защита нарушенного права в суде. Второй - отнюдь не бесспорный, но тем не менее действенный. Его суть заключается в следующем: оплатив коммунальные услуги за несколько месяцев вперед для получения ключей от квартиры, впоследствии, после оформления права собственности, собственник может не оплачивать коммунальные услуги, мотивируя это тем, что управляющая компания незаконно взимала их заранее, и требовать зачесть уплаченные им ранее коммунальные услуги в качестве оплаты следующих коммунальных услуг (ровно за такое же количество месяцев, которое было оплачено преждевременно). Разумеется, вначале эксплуатирующая организация откажется это делать, но, осознав, что добиться от вас платежей можно будет лишь в судебном порядке, вынуждена будет пойти на уступки. В любом случае при этом варианте инициировать судебную тяжбу и доказывать правомерность предъявленных требований придется не собственнику квартиры, а управляющей организации.

Библиографический список

1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.
2. http://www.kvadroom.ru/cons/1803.html

[Andrey_N]

Прецедентное судебное решение: http://www.rg.ru/2012/07/18/dez-site.html

[balbes]

Ситуация один в один, информация о доходах вашей УК не раскрыта в интернете, раскрыты только суммы оказанных услуг и то мутно. Кто будет с ними судится ?

[Maximus]

Ситуация один в один, информация о доходах вашей УК не раскрыта в интернете, раскрыты только суммы оказанных услуг и то мутно. Кто будет с ними судится ?

А зачем с ними судиться - ну не раскрыли информацию, и что? Думаю, что законодательствл их вынудит сделать всё, что предписано законом. Кроме того, зачем судиться, когда можно обратиться по этому вопросу в Госжилинспекцию и она сама проведёт проверку? У нас в городе есть какие другие управляющие компании, которые оказывают более качественные услуги, чем нынешняя? Просто во всех начинаниях необходимо иметь цель - в данном случае какая цуль - просто "наказать" управляющую компанию?

[balbes]

Вы прочли статью не внимательно.
Там как указано, что раскрывать информацию о доходах УК обязана на своем сайте, а этого нет
Такая информация, Вам как жильцу крайне интересна, так как содержит сведения о доходах УК за счет собственников

Т.к. в инспекцию писать не кто не станет - Вашу УК не оштрафуют Наслаждайтесь ссылками на чужую справедливость

[Maximus]

Вы прочли статью не внимательно.
Там как указано, что раскрывать информацию о доходах УК обязана на своем сайте, а этого нет
Такая информация, Вам как жильцу крайне интересна, так как содержит сведения о доходах УК за счет собственников

Т.к. в инспекцию писать не кто не станет - Вашу УК не оштрафуют Наслаждайтесь ссылками на чужую справедливость

Статью я прочёл внимательно и знаю о данной норме уже давно - в своём посте я спрашивал ради чего вы подбиваете участников форума подвать в суд на управляющую компанию? Мне вот не очень интересно как они потратили наши коммунальные очисления, во-первых, всегда есть способ так "запрятать" расходы, что не подкопаешься, а во-вторых, мы платим коммунальные платежи по утверждённым нормативам - так и что мы получим в итоге? Снижение коммунальных платежей? - Вряд ли... По поводу обращения в Госжилинспекцию: наши жильцы обращаются и довольно активно - так что не знаете - говорите! Вот получите квартиру в собственость и флаг вам руки - судитесь с Ямалом на здоровье)))

[balbes]

Цель реформы ЖКХ - обеспечение прозрачности, для меня сейчас данная компания туманна.