Правовой статус земельного участка под многоквартирным домом
Добавлено: 19 дек 2015, 18:04Пока земля не перешла в собственность жильцов, договор аренды с застройщиком действует
Собственникам квартир, как правило, принадлежит и земля, на которой расположен дом. Однако, если участок не сформирован для эксплуатации жилого дома и не поставлен на кадастровый учет, он остается в публичной собственности.
В этом случае нет оснований считать, что прекращен договор аренды земли, выделенной под строительство. Такой договор перестанет действовать, когда жильцы заявят о формировании участка, после чего он перейдет в их общую долевую собственность.
Согласно иной позиции договор аренды прекращается, как только регистрируется право собственности на одну из квартир. Вероятно, данный вывод применим, только когда земельный участок под домом сформирован.
Документ: Постановление АС Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-62096/2014
Собственникам квартир, как правило, принадлежит и земля, на которой расположен дом. Однако, если участок не сформирован для эксплуатации жилого дома и не поставлен на кадастровый учет, он остается в публичной собственности.
В этом случае нет оснований считать, что прекращен договор аренды земли, выделенной под строительство. Такой договор перестанет действовать, когда жильцы заявят о формировании участка, после чего он перейдет в их общую долевую собственность.
Согласно иной позиции договор аренды прекращается, как только регистрируется право собственности на одну из квартир. Вероятно, данный вывод применим, только когда земельный участок под домом сформирован.
Документ: Постановление АС Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-62096/2014
- Код: Выделить всё
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 ноября 2015 г. по делу N А56-62096/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В., при участии от потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив - Балтиец" председателя правления Анфиногентовой И.Е. (протокол собрания правления от 14.11.2015 N 67), Пушкарева А.С. (доверенность от 16.11.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Патрикеевой У.В. (доверенность от 21.10.2015 N 58223-42), от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" Фатеева А.С. (доверенность от 21.07.2015 N 36), рассмотрев 18.11.2015 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А56-62096/2014 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.),
установил:
Потребительский кооператив "Жилищно-строительный кооператив - Балтиец", место нахождения: 199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9, ОГРН 1037800044556, ИНН 7801100169 (далее - Кооператив), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), и Санкт-Петербургскому государственному бюджетному учреждению "Центр повышения эффективности использования государственного имущества", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н, ОГРН 1117847089381, ИНН 7801542311 (далее - Центр), о признании незаконным решения Комитета об освобождении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, у дома 9 лит. А, от имущества Кооператива, изложенного в заявке от 08.09.2014 N 6354-19/14; о признании недействительным решения Центра об освобождении названного земельного участка, выраженного в уведомлении от 16.09.2014 N 853, и незаконными действий директора Центра, выразившихся в направлении указанного уведомления Кооперативу.
Определением от 10.02.2015 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Определением от 03.03.2015 производство по настоящему делу объединено с производством по делу N А56-7083/2015 по заявлению Кооператива к Комитету о признании договора от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01) аренды земельного участка действующим, о признании незаконными действий Управления Росреестра, связанных с государственной регистрацией прекращения названного договора, о признании недействительной записи о государственной регистрации прекращения договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением от 16.04.2015 (судья Егорова Д.А.) в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением апелляционного суда от 13.08.2015 решение от 16.04.2015 изменено; его резолютивная часть изложена в следующей редакции: "признать действующим договор аренды земельного участка от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01); в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать".
В кассационной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - также Комитет), ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление от 13.08.2015 отменить, решение от 16.04.2015 оставить в силе.
Как указывает податель жалобы, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им; Кооператив не представил доказательств того, что земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания дома; суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды земельного участка прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Кооператив просит оставить постановление от 13.08.2015 без изменения, считая его законным и обоснованным.
В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит оставить судебные акты в части отказа в удовлетворении заявления Кооператива без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, представитель Центра оставил вопрос на усмотрение суда, а представитель Кооператива возражал против удовлетворения жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, 01.02.1998 Кооператив (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды N 00/ЗК-00663 (01) земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45., предоставленного для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия с 17.11.1997 по 30.09.1999.
Как установлено судами, строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2008 N 78-3002в-2008.
Кооператив 18.09.2014 получил уведомление Центра, содержащее требование освободить земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9, от находящегося на нем имущества Кооператива.
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 07.11.2014 обременение в виде аренды земельного участка прекращено 07.11.2014 на основании заявления Комитета от 23.10.2014 в связи с прекращением договора аренды по причине регистрации 10.11.2011 за Ермолиным А.В. и Ермолиной Н.Н. права собственности на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме договор аренды от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01), заключенный Комитетом и Кооперативом, прекратил свое действие в силу норм жилищного законодательства.
Апелляционный суд не согласился с указанным выводом.
Кассационная инстанция считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Апелляционный суд, применив статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), пришел к выводу, что переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания данного жилого дома.
С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды участка.
Как верно отметил апелляционный суд, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, предоставлялся Кооперативу для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями; для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.
Согласно пункту 67 Постановления N 10/22 если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
С учетом данной правовой позиции регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды.
Предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие формально отсутствуют. Документов, свидетельствующих о прекращении договора в порядке, установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в деле также не имеется.
С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2015 по делу N А56-62096/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА